+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Замена арендодателя в договоре аренды нежилого помещения

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Замена арендодателя в договоре аренды нежилого помещения

Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Передача арендованного имущества и его состояние.

Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора

Кузнецова Оксана Владимировна, юрист. Окончила Саратовскую государственную академию права. Автор ряда комментариев и практических пособий. Большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.

Для предпринимателя отдельное нежилое помещение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей предпринимательской деятельности. Например, если открываются стационарные точки торговли или ведется деятельность, связанная с промышленным производством, которая в силу ст. Для юридических лиц наличие надлежащим образом оформленного нежилого помещения необходимо с момента начала их существования как хозяйственных субъектов.

На практике учредители обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, товариществ и иных организаций еще до момента создания юридического лица должны провести предварительные переговоры с собственниками или иными владельцами нежилых помещений, с тем чтобы определиться с юридическим адресом будущей организации.

Регистрирующие органы органы налоговой инспекции отказывают в государственной регистрации создания юридического лица, у которого не имеется письменного подтверждения его юридического адреса. Обычно таким подтверждением являются гарантийное письмо, проект договора аренды и документ, подтверждающий право собственника или иного владельца недвижимости передавать ее на условиях аренды третьему лицу. Именно с такими фирмами ведут борьбу налоговые органы.

После регистрации создания юридического лица налоговые органы проводят периодические проверки на предмет того, находится ли юридическое лицо по адресу, указанному в учредительных документах.

Учредители организаций, не имеющих в собственности нежилого помещения, решившие после регистрации создания юридического лица не заключать договор аренды или же просто расторгнуть его без заключения нового договора или приобретения собственного нежилого помещения, сильно рискуют. Помимо штрафов, в качестве санкций применяется принудительная ликвидация юридического лица. Поэтому наличие как минимум одного нежилого помещения на праве собственности или аренды необходимо для деятельности любой организации.

Аренда является одним из самых доступных и распространенных способов получить юридический адрес, владеть и пользоваться помещением. Самым большим спросом на рынке недвижимости пользуются, конечно же, офисные помещения, в силу закона необходимые для размещения исполнительного органа юридического лица например, директора , а также хранения учредительных документов фирмы и получения почтовой корреспонденции. Отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Временный характер отношений означает, что право распоряжения недвижимым имуществом к арендатору не переходит. По сроку действия договора аренды нежилых помещений различают краткосрочную и долгосрочную аренду. Процесс заключения краткосрочного договора можно условно разделить на стадии: проведение предварительных переговоров и достижение устных договоренностей; составление и рассмотрение проекта договора; подписание договора аренды.

Помимо этого, долгосрочный договор должен пройти этап государственной регистрации. Договор аренды объекта недвижимости считается долгосрочным, если он заключен на срок один год и более. Кроме обычной аренды, существуют аренда с правом выкупа арендованного имущества и финансовая аренда лизинг.

На практике часто заключаются предварительные договоры аренды, в том числе предусматривающие обязанность арендатора или арендодателя провести в помещении отделочные работы до заключения основного договора аренды. Рассмотрим общие условия договора аренды. Знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями например, при безналичном перечислении арендных платежей , с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.

Основные условия аренды установлены в гл. Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах. Оформление договора в письменной форме является обязательным п. Саратов, 16 мая г. Сторонами договора могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления — для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника — муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации.

Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до г. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.

Для того чтобы получить полную информацию о контрагенте, арендатору необходимо ознакомиться с учредительными документами арендодателя и документами, подтверждающими право арендодателя на сдачу в аренду помещения. Если речь идет о субаренде, то подтверждением права арендатора на сдачу помещения в субаренду являются договор аренды с собственником и свидетельство о праве собственности на помещение.

Предметом договора аренды нежилого помещения является передача во временное пользование или же владение и пользование нежилого помещения. Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора. Нежилые помещения входят в состав зданий, строений, сооружений, построек или жилых домов.

Арендоваться по одному договору аренды могут одно или несколько помещений, расположенных как в одном здании, так и в разных зданиях, имеющих разные адреса, литеры, этажность и т. Договор аренды в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду помещении: точный адрес здания, в котором находится помещение в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется ; описание местоположения помещения в здании этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации ; площадь помещения указывается в соответствии с технической документацией ; назначение сдаваемого помещения например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе.

Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. Как и любой другой договор, договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки. Не будем подробно рассматривать типовые условия договора аренды, в них можно разобраться, ознакомившись с нормами гл.

Право сдачи указанного помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем, являющимся собственником помещения, на основании договора аренды. Часто арендатор крайне заинтересован в том, чтобы арендные отношения носили длящийся характер.

Особенно это актуально, когда арендатор вкладывает немалые денежные средства в ремонт и оборудование помещения. В таких случаях есть два варианта. Первый и наиболее правильный — заключение долгосрочного договора, который подлежит государственной регистрации. Однако в связи с тем, что арендодатель не всегда согласен регистрировать договор в органах юстиции, а также в связи с определенными финансовыми затратами в том числе на государственную пошлину, которая составляет руб.

Вторым вариантом является заключение договора на 11 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии на то возражений сторон.

Фактически такой договор действует в течение неопределенного срока. В своем информационном письме от 16 февраля г. N 59 Верховный Арбитражный Суд РФ признал, что для таких договоров государственной регистрации не требуется п. Для арендатора выгодно предусмотреть условие о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды помещения.

Преимущественное право означает преимущество арендатора перед другими потенциальными арендаторами в заключении договора аренды на новый срок после его расторжения или истечения срока его действия.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, или только возмещения таких убытков.

В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды перечень обязанностей и требований к арендатору чаще всего внушительнее, нежели к арендодателю. Это связано с имущественной природой договора. К основным обязанностям арендодателя обычно относятся: предоставить арендатору помещение в течение определенного срока с момента подписания настоящего договора; предупреждать арендатора о проведении плановых работ, которые могут влиять на работу арендатора, и их продолжительности; своевременно принимать меры по предотвращению аварийных ситуаций, а также устранению аварий в помещении; заблаговременно извещать арендатора о предстоящем досрочном расторжении настоящего договора.

Обязанность проводить капитальный ремонт здания, в котором расположено помещение несущих конструкций, инженерных коммуникаций, кровли и т.

Во избежание недоразумений лучше внести в договор пункт о том, какая из сторон производит ремонтные работы и каким образом определяется срок проведения капитального и текущего ремонта. Для обеих сторон удобно, когда в договоре указывается, что текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств по мере необходимости. Зато вопросы капитального ремонта, переустройства и перепланировок должны быть решены в договоре аренды более четко.

Капитальный ремонт, переоборудование и перепланировка арендуемого объекта производятся с письменного согласия арендодателя с соблюдением санитарных норм, правил пожарной безопасности, правил охраны труда, правил устройства электроустановок, технических и иных правил и норм.

При возникновении у арендатора необходимости производства капитального ремонта, переоборудования и перепланировки арендуемого помещения он должен представить на согласование арендодателю соответствующую проектно-сметную документацию.

В любом случае окончательное решение о переустройстве или перепланировке объекта недвижимости принимает собственник или уполномоченный им на то представитель собственника. Договором может быть предусмотрено, что по истечении срока договора, а также в случае досрочного его расторжения арендатор передает арендодателю в собственность безвозмездно все произведенные улучшения, не отделимые без вреда для конструкции арендуемого объекта, или производит за свой счет ремонтно-восстановительные работы, вызванные переоборудованием, не согласованным в установленном порядке.

Такое условие в тексте договора может и не содержаться, но если вопрос дойдет до суда, то, скорее всего, он будет решен в пользу арендодателя. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, которые производятся за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Безусловно, что для арендатора выгоднее, когда арендодатель полностью или частично возмещает арендатору стоимость ремонта или засчитывает ее в счет арендной платы. Удобно, когда на возможность такого зачета, а также на условия и сроки согласования проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ указывается в тексте самого договора аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора и возмещения убытков см.

В свою очередь, арендатор обязан: использовать арендуемое помещение исключительно по его прямому назначению и для целей, указанных в договоре; содержать арендуемое помещение, имущество, инженерные сети в технически исправном состоянии и порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами; своевременно в письменном виде уведомлять арендатора о возникновении либо о возможном возникновении аварийных ситуаций; соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, правила пользования тепловой и электрической энергией, а также отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности самого арендатора; обеспечивать своевременную утилизацию отходов в соответствии с действующими нормами; обеспечивать сохранность своего имущества, если договором не предусмотрено иное, и т.

Условия об арендной плате обычно устанавливаются в отдельном разделе договора аренды и должны включать в себя пункты: о размере или порядке его определения, составных частях арендной платы если они имеются , порядке выставления счета и оформления платежных документов и сроках уплаты арендной платы, пени неустойке за просрочку платежа, порядке и возможных пределах изменения размера оплаты и некоторые другие условия, согласованные сторонами.

Указание на размер арендной платы является существенным условием договора. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год установлено в п. Если договор аренды подписан обеими сторонами с таким недействительным условием, то на действительность договора в целом это не влияет — недействительно только такое условие.

Исключением из правила является норма Федерального закона от 29 октября г. Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. N 66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте.

Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

Крайне важным пунктом договора аренды является условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. В состав коммунальных и иных платежей, которые стороны должны распределить между собой, входят: стоимость услуг водоснабжения и водоотведения; стоимость услуг телефонной связи; стоимость потребленной электроэнергии; стоимость пользования частью земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, и прилегающей территорией; стоимость теплоснабжения газоснабжения ; плата за уборку помещений; плата за вывоз мусора; плата за негативное воздействие на окружающую среду; некоторые другие виды платежей.

Возможны три варианта учета коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы: установить фиксированную арендную плату, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Нужно учесть, что заключение договоров с соответствующими организациями займет не одну неделю, обязательно потребуется письменное согласование договорных отношений с собственником или владельцем недвижимости.

На практике удобно, когда договоры на оказание услуг телефонной связи и интернет-связи заключаются арендатором от своего имени с учетом того, что после прекращения арендных отношений арендатор сможет оставаться собственником полученных телефонных номеров. Оплату стоимости коммунальных и иных услуг арендатор производит за свой счет соответствующим организациям согласно заключенным с ними договорам; установление арендной платы, дифференцированной на две составляющие — на постоянную и переменную части этот вариант, пожалуй, является самым удобным для обеих сторон.

Удобно, когда договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями как минимум на основные виды коммунальных услуг заключены арендодателем от своего имени.

Арендная плата по договору субаренды складывается из двух составляющих: арендной платы в части арендуемого помещения в установленном размере за арендуемую площадь постоянная часть ; арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором переменная часть.

Начисление арендной платы начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Учитывая то, что арендодатель занимается оказанием коммунальных услуг в рамках своей уставной деятельности, арендатор оплачивает ему стоимость отдельных видов или всех коммунальных услуг в качестве возмещения его расходов в рамках заключенного договора аренды.

В частности, в ст. Размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии на практике определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного арендатором или для арендатора , либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и устройств и примерной продолжительности их работы.

Смена собственника при аренде нежилого помещения

Новости Инструменты Форум Барометр. Войти Зарегистрироваться. Вход для зарегистрированных:. Забыли пароль? Войти через:. Раньше вы входили через. Восстановление пароля.

Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Прежде всего отметим, что по смыслу положений п. В свою очередь, необходимо учитывать, что законодательство допускает полную передачу всех прав и обязанностей одной или обеих сторон, изначально заключивших договор, другим лицам. Данная процедура именуется передачей договора и к ней одновременно применяются нормы об уступке права требования и о переводе долга ст.

Изменение определенных сторонами критерий трудового контракта по причинам, связанным с конфигурацией организационных либо технологических критерий труда 4. Заключлибо истинное соглашение о сменестороны по контракту 1. Основание для внесения записей об конфигурациях -регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. При этом взимается плата за регистрациюодной сделки, а перерегистрации заключенного ранее контракта аренды не требуется.

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец.

Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон. Сторона 1 и Сторона 3 несут ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим соглашением документов и гарантирует наличие всех переданных Стороне 2 прав. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего соглашения стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.

Смена арендодателя по договору аренды как оформить

Экспликация и поэтажный план технического паспорта являются приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора. Указанное в пункте 1. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

Кузнецова Оксана Владимировна, юрист. Окончила Саратовскую государственную академию права.

Замена арендодателя в договоре аренды нежилого помещения

Согласно пункту 1 статьи ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды пункт 2 статьи ГК РФ. Арендатор гарантирует, что Участок не обременен правами третьих лиц, его права или права Арендодателя на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о предстоящем изменении назначения использования Участка или об изъятии Участка для государственных, муниципальных или публичных нужд. Однако перемена арендатора может быть произведена и в результате сделки.

Замена стороны в договоре аренды нежилого помещения

Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество. Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде например, в виде продукции от нанимаемого имущества — в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты. В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Вика Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать! Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу.

Договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за.

Обязан ли арендодатель уведомлять арендатора о продаже помещения?

В зависимости от сложности ситуации, и того как был написан вопрос и описана ситуация, зависит как быстро клиенту ответят. Если ситуация стандартная, то ответ придет быстро, на протяжении получаса. Но если дело серьезное, и в нем множество неточных моментов, то ожидать быстрого и полного ответа не стоит.

Вполне возможно, что консультант предложит платные услуги.

Закон на вашей стороне. Восстановление на работе и взыскание заработной платы.

Важно заблаговременно взять и подготовить с собой все имеющиеся документы, по сколку как известно деньги - время, и необходимо экономить свое время и соответственно деньги, так и весьма загроможденного специалиста в области права и юриспруденции. Адвокат и юрист понятия схожие, но вместе с тем имеют определенные различия. Все адвокаты является юристами, но не все юристы являются адвокатами.

Фактически, все указанные субъекты явятся специалистами о области права и юриспруденции, но вместе с тем, только юрист, имеющий статус адвоката имеет права представлять интересы подозреваемого или обвиненного в совершении преступления гражданина в процессе уголовного следствия ну и в дальнейшем в суде.

Получите бесплатную консультацию и алгоритм решения проблемы. Своевременное обращение к специалисту позволит избежать многих негативных последствий. В чем секрет наших автоюристов.

Грамотная консультация квалифицированного специалиста в различных областях права позволит разрешить многие возникающие проблемы. Например, в сфере трудового законодательства могут проявляться ситуации, не позволяющие организации функционировать в оптимальном режиме. Например, вопросы законного увольнения сотрудника, ненадлежащим образом исполняющего свои обязанности, чтобы в случае обращения уволенного в надзорные органы и комиссии по трудовым спорам, вышеуказанные организации не признали действия предприятия незаконными и не оспорили.

Правовое обеспечение любых действий с недвижимостью довольно сложно для восприятия неподготовленного человека.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Эмилия

    давным давно посмотрел и забыл ужэ......

  2. Антип

    Я извиняюсь, но, по-моему, Вы не правы. Предлагаю это обсудить. Пишите мне в PM, поговорим.

  3. Светозар

    По моему мнению Вы не правы.

  4. globemdi

    нормально мени понравилось

  5. Анфиса

    Я извиняюсь, но, по-моему, Вы не правы. Предлагаю это обсудить. Пишите мне в PM.